Stan koji planirate da izdajete često krije troškove koje ne primetite dok ne počnete sa opremanjem. Frižider još radi, ali mu vrata ne dihtuju. Garnitura izgleda pristojno, ali se teško razvlači. Kuhinjski elementi su očuvani, osim radne ploče koja je nabubrila oko sudopere.
Upravo takve stvari određuju koliko će vas koštati priprema stana i koliko ćete kasnije imati posla sa popravkama.
Ako opremate stan za dugoročno izdavanje u Srbiji, prvo procenite potencijalnu kiriju, sastavite spisak potrebnih popravki i odvojite novac za opremu koju će stanari svakodnevno koristiti. Tek nakon toga birajte nameštaj, boje i detalje za enterijer.
Koliko se isplati uložiti u opremanje stana za izdavanje?
Trošak opremanja treba prilagoditi visini zakupnine koju stan realno može da postigne. Za jednosoban stan na Novom Beogradu, garsonjeru u Nišu i dvosoban stan u Novom Sadu računica će biti potpuno drugačija.
Prema podacima portala 4zida, u oktobru 2026. prosečne oglašene mesečne kirije za jednosobne nameštene stanove iznose:
| Grad | Prosečna kirija |
|---|---|
| Beograd | 464 € |
| Novi Sad | 309 € |
| Niš | 288 € |
Izvori: 4zida – prosečne oglašene zakupnine za Beograd, Novi Sad i Niš. Podaci predstavljaju tražene cene iz oglasa, a ne zaključene ugovore.
Ovo su gradski proseci. Iznos za vašu nekretninu zavisiće od mikrolokacije, površine, sprata, grejanja, stanja zgrade i konkurentskih stanova u neposrednom okruženju.
Pre kupovine nameštaja otvorite najmanje deset aktuelnih oglasa za slične stanove u svom naselju. Uporedite opremu, fotografije, mesečne račune i tražene kirije. Zatim izračunajte koliko novca možete da povratite kroz eventualno povećanje zakupnine.
Recimo da stan možete izdati za 400 evra mesečno u postojećem stanju. Planirate ulaganje od 2.000 evra i procenjujete da biste nakon opremanja mogli da tražite 450 evra. Dodatnih 50 evra mesečno znači 600 evra godišnje, uz svih 12 naplaćenih kirija. Potrebno vam je 40 meseci da kroz tu razliku povratite početnih 2.000 evra, pre poreza, održavanja i mogućih praznih meseci.
Šta mora da ima namešten stan za izdavanje?
Kada oglašavate potpuno namešten stan, zakupac očekuje prostor spreman za svakodnevni život. Najviše pažnje posvetite opremi čiju bi nabavku ili transport stanar teško organizovao sam.
Kuhinja – prvo proverite uređaje i instalacije
Za osnovno funkcionisanje kuhinje potrebni su frižider sa zamrzivačem, šporet ili ploča za kuvanje, sudopera sa ispravnom slavinom, radna površina i dovoljno prostora za odlaganje posuđa.
Kod garsonjera i manjih stanova sasvim je praktična ploča sa dve grejne zone, uz kompaktnu rernu ako prostor i potrebe zakupaca to opravdavaju. U porodičnom stanu prednost dajte klasičnom šporetu sa rernom.
Pre nabavke novih elemenata proverite stanje postojećih:
- Vrata ormarića treba pravilno da se zatvaraju, a fioke da se izvlače bez zapinjanja.
- Slavina i sifon ne smeju da propuštaju vodu.
- Radna ploča oko sudopere mora biti suva, čvrsta i bez oštećenja od vlage.
- Frižider mora pravilno da hladi, a gume na vratima da dobro dihtuju.
Zamena radne ploče, šarki ili ručki često može da produži upotrebu postojeće kuhinje za više godina. Za takve popravke angažujte stolara ili majstora i tražite ponudu pre početka radova. Mašina za sudove je dobra dodatna pogodnost za porodice. U malim stanovima namenjenim jednoj osobi njeno mesto ponekad je korisnije iskoristiti za još jedan kuhinjski element.
Kupatilo – kvarove rešite pre prvog razgledanja
Kupatilo je prostorija u kojoj se improvizacije najbrže pretvaraju u dodatne troškove.
Proverite bojler, tuš, vodokotlić, ventilaciju i odvod vode. Obratite pažnju na silikon oko kade ili tuš-kabine, naročito ako je potamneo, odlepljen ili se ispod njega pojavljuje vlaga.
Veš-mašina je deo osnovne opreme koju treba planirati za potpuno namešten stan. Za jednu ili dve osobe često je dovoljan model kapaciteta šest ili sedam kilograma. Ako opremate stan za porodicu, razmotrite veći kapacitet.
Posebno proverite prostor za postavljanje mašine. Izmerite širinu, dubinu, prostor za otvaranje vrata i udaljenost od priključaka. U starijim beogradskim stanovima kupatila ponekad imaju toliko uzak prolaz da standardni aparat pravi problem već prilikom unošenja.
Ako su pločice cele i čvrsto postavljene, detaljno čišćenje fugni, zamena stare WC daske, ogledala i dotrajalih slavina mogu značajno da poprave izgled kupatila.
Na krevetu i dušeku ne treba štedeti
Kod spavaće sobe najveći deo budžeta usmerite na ispravan krevet, dobru podnicu i čist, očuvan dušek.
Za stan namenjen paru birajte bračni krevet dimenzija 140×200 ili 160×200 cm, u zavisnosti od raspoloživog prostora. Ostavite dovoljno mesta za prolaz i otvaranje ormara.
Kada već imate očuvan okvir kreveta, razmotrite nabavku dušeka ili naddušeka za krevet, u zavisnosti od stanja postojeće podloge. Ako je dušek ulegao, izgubio oblik ili je higijenski neprihvatljiv, zamenite ga. Naddušek je koristan kada je osnovni dušek očuvan, a želite da prilagodite površinsku udobnost ležaja.
Dodajte perivu zaštitu za dušek. Olakšaće održavanje, naročito prilikom smene zakupaca. Proverite i podnicu. Ako letvice pucaju, ispadaju ili su deformisane, zamena samog dušeka neće rešiti problem spavanja.
Dnevni boravak – izaberite nameštaj koji može da izdrži više zakupaca
Garnitura je jedan od najskupljih pojedinačnih komada nameštaja u dnevnoj sobi. Birajte model jednostavne konstrukcije, sa dovoljno čvrstim sedištem i presvlakom koja podnosi redovno čišćenje.
U manjim stanovima sofa na razvlačenje proširuje mogućnost korišćenja prostora. Posebno je praktičan model sa kutijom za odlaganje posteljine.
Pre kupovine izmerite prolaze, vrata i lift. Proverite i dimenzije garniture kada je potpuno razvučena. U pojedinim garsonjerama nakon razvlačenja više nema dovoljno prostora za prolazak do terase ili kuhinje. Dodatni veliki regali, vitrine i masivne komode često stvaraju problem pri raspoređivanju prostora. Jednostavna TV komoda, police i manji sto lakše se uklapaju u različite rasporede.
Ako želite da uštedite, proverite oglase za polovan nameštaj. Trpezarijski stolovi, stolice i komode od očuvanih materijala često su zahvalni za ponovnu upotrebu. Kod polovnih tapaciranih garnitura proverite konstrukciju, stanje sunđera, mirise, tragove vlage i eventualno prisustvo štetočina. Uračunajte prevoz i dubinsko čišćenje.
Na čemu možete najviše da uštedite?
Osvežite postojeći nameštaj pre kupovine novog
Stari ormar sa kvalitetnom konstrukcijom može dobiti sasvim pristojan izgled zamenom ručki, šarki ili oštećenih vrata. Isto važi za trpezarijski sto kojem je potrebno brušenje i ponovno lakiranje. Kod nameštaja od univera posebno proverite ivice i mesta izložena vodi. Nabubrele i raspadnute ploče često zahtevaju zamenu dela elementa.
Krečenje i rasveta daju veliki vizuelni efekat
Sveže okrečeni zidovi, čisti prekidači, oprani prozori i odgovarajuća rasveta odmah utiču na izgled stana. Za većinu manjih stanova izaberite bele ili svetle neutralne zidove. Ovakva podloga olakšava uklapanje postojećeg nameštaja i kasnije popravke zidova.
Proverite svetlo iznad kuhinjske radne površine, ogledala u kupatilu i prostora za rad. Jedna dobra radna lampa može biti korisnija od nekoliko ukrasnih rasvetnih tela.
Izbegnite izradu nameštaja po meri tamo gde standardni modeli odgovaraju
Nameštaj po meri opravdan je kada rešava konkretan problem: veoma uzak hodnik, kosine u potkrovlju, nedostatak prostora za odlaganje ili nestandardne dimenzije kuhinje. Za standardnu spavaću sobu uglavnom možete koristiti gotov ormar i krevet. Pre kupovine proverite dubinu ormara i prostor potreban za potpuno otvaranje vrata.
Kod manjih stanova pogledajte i rešenja za funkcionalno uređenje malog prostora, naročito ako treba organizovati spavanje, rad i odlaganje stvari na ograničenoj površini.
Dekoraciju kupujte poslednju
Ogledalo, zavese i jedan ili dva pažljivo izabrana detalja sasvim su dovoljni da prostor izgleda uređenije. Preskočite skupe tepihe, osetljive dekorativne predmete i velike količine ukrasa. Svaki dodatni predmet kasnije zahteva čišćenje, održavanje i eventualnu zamenu.
Oprema treba da odgovara zakupcima koje želite da privučete
Stan pored fakulteta, porodični stan u naselju sa školama i nekretnina u blizini poslovnih centara imaju različite potencijalne zakupce.
- Za studenta ili mladu zaposlenu osobu obezbedite radni sto, kvalitetnu stolicu, stabilan internet priključak i mesto za odlaganje garderobe. Kod garsonjera obratite pažnju na mogućnost postavljanja stola pored prozora, sa utičnicama u blizini.
- Za par planirajte bračni krevet, dovoljno prostora za garderobu, funkcionalnu kuhinju i dnevnu sobu koja može da primi goste. U malom stanu druga velika fotelja često zauzima prostor koji bi bolje služio za dodatni ormar.
- Za porodicu sa decom ostavite mogućnost prilagođavanja dečje sobe. Slobodan prostor za dečji krevet, radni sto ili policu može biti korisniji od unapred kupljenog kompleta nameštaja koji ne odgovara uzrastu dece. Kod porodica posebno obratite pažnju na stabilnost visokih ormara, pričvršćivanje polica za zid i stanje električnih instalacija.
Grejanje, klima i mesečni računi
Prilikom razgledanja stana zakupci žele da znaju koliko će ih mesečno koštati stanovanje.
Pripremite račune za struju, grejanje i komunalne usluge iz različitih delova godine. Ako je stan na električno grejanje, pokažite račune iz zimskog perioda. Ako ima centralno grejanje, objasnite način obračuna i plaćanja.
Pre oglašavanja proverite:
- Da li klima pravilno hladi i greje, ako ima tu funkciju.
- Kada je poslednji put obavljen servis.
- Da li prozori i balkonska vrata dobro dihtuju.
- Postoje li tragovi kondenzacije ili vlage.
- Da li su radijatori, termostati i ostala oprema za grejanje ispravni.
Ako planirate novu klimu, prethodno proverite mogućnost ugradnje i izaberite kapacitet prema prostoru i uslovima u stanu. Troškove održavanja stambene zgrade, interneta i ostalih usluga jasno navedite u oglasu i ugovoru, uz dogovor o tome ko ih plaća.
Ne potrošite ceo budžet pre nego što uračunate porez i održavanje
Izdavanje stana u Srbiji podrazumeva i poreske obaveze.
Prema informacijama Poreske uprave, kod dugoročnog izdavanja nepokretnosti fizičkom licu, uz primenu normiranih troškova od 25%, stopa poreza iznosi 20% na utvrđenu osnovicu. To efektivno odgovara iznosu od 15% bruto zakupnine.
Na primer, kod mesečne zakupnine od 400 evra, poreski iznos po toj računici odgovara vrednosti od 60 evra, odnosno 720 evra tokom 12 meseci. Poreska obaveza se obračunava i prijavljuje u dinarima prema važećim pravilima.
View this post on Instagram
Pored poreza, u godišnji plan troškova uključite održavanje uređaja, moguće intervencije vodoinstalatera ili električara, sitne popravke nameštaja i osvežavanje stana između dva zakupca.
Ostavite i rezervu za period kada stan neće biti izdat. Kod kirije od 400 evra, jedan prazan mesec znači 400 evra manje naplaćenog prihoda.
U analizi portala Nekretnine.rs iz septembra 2026. razmatra se koliko oprema utiče na zakupninu i koliko dugo traje povraćaj ulaganja. Razlika u kiriji između nameštenih i praznih stanova može iznositi 50 do 150 evra mesečno kod uporedivih nekretnina u većim gradovima, prema proceni iz te analize.
Ta razlika treba da pokrije kupovinu i održavanje opreme tokom više godina. Zato je važno da nakon izdavanja pratite stvarne troškove, a ne samo iznos mesečne kirije.